Doświadczony, renomowany pośrednik może pomóc zarówno kupującemu, jak i sprzedającemu dom. Może sprzedającemu służyć radą w kwestii ceny, jak najlepiej zaprezentować dom i jak długo potrwa jego sprzedaż. Pośrednik może pomóc kupującemu znaleźć dom i okolicę, która najlepiej mu odpowiada. Lecz nawet, jeśli pośrednik może pomóc kupującemu, prawie zawsze będzie chciał stanąć po stronie sprzedającego. Jego zadaniem jest wystawienie domu na sprzedaż, poszukiwanie kupca, skojarzenie stron i ułatwienie drogi w kierunku finalizacji transakcji. W tym może się zawierać skłanianie ku ofercie kupującego pragnącego kupić dom.
Kupujący powinni pamiętać, że nawet, jeśli pośrednik wydaje się im pomagać, zawsze obierze stronę sprzedającego, ponieważ jemu jest w pierwszej linii zobowiązany. Dlatego ważne jest skonsultowanie prawnika przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów.
W większości stanów pośrednicy są prawnie zobowiązani do ujawnienia kupującemu, że działają w interesie sprzedającego. W niektórych miejscach kupujący ma możliwość pracy na wyłączność z pośrednikiem lojalnym tylko wobec niego. Koniecznie najpierw porozmawiaj z pośrednikiem o tym, wobec kogo jest zobowiązany.
Sprzedający, którzy znają się na lokalnej sprzedaży i rynku nieruchomości, mogą sami sprzedać swój dom. Istnieje wiele książek, które pomogą Ci sprzedać dom bez pomocy pośrednika nieruchomości. Książki te jednak od samego początku zalecają zatrudnienie prawnika i rzeczoznawcę.
Pomoc pośrednika przy sprzedaży domu
Jeśli zdecydujesz się na skorzystanie z usług pośrednika nieruchomości, zawrzesz z nim umowę pośrednictwa. Powinieneś skonsultować prawnika zanim ją podpiszesz. Podpisana przez obydwie strony, staje się umową wiążącą. Porad prawnych o konsekwencjach podpisania takiego dokumentu najlepiej zasięgnąć przed jego podpisaniem. Wiele osób jest zaskoczonych, kiedy dowiaduje się, że prawnik może negocjować warunki „standardowej” umowy pośrednictwa z pośrednikiem na korzyść sprzedającego. Umowa pośrednictwa jest „standardowa” tylko w takim sensie, że pośrednicy będący członkami Multiple Listing Service (MLS) korzystają z tego samego rodzaju umowy. Ogólnie rzecz biorąc jednak taka szczególna forma nie jest wymagana przez prawo.
Prawnik będzie potrafił pomóc sprzedającemu w wyborze rodzaju umowy.
- W umowie pośrednictwa bez wyłączności (open listing) sprzedający ma prawo oferować nieruchomość poprzez innych pośredników i zastrzega sobie prawo do osobistej sprzedaży. Oznacza to, że kiedy nieruchomość zostanie sprzedana, tylko ten pośrednik otrzyma prowizję, który doprowadzi do skojarzenia z gotowym do kupna kontrahentem.
- W agencyjnej umowie na wyłączność (exclusive agency listing) sprzedający zatrudnia tylko jednego pośrednika do sprzedaży nieruchomości. Sprzedający zastrzega sobie jednak prawo do samodzielnego zbycia nieruchomości bez zobowiązania wypłacenia pośrednikowi prowizji.
- W umowie na wyłączność (exclusive right to sell listing) właściciel wybiera tylko jednego pośrednika i wypłaca mu prowizje, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana przez którąś ze stron, z właścicielem włącznie.
Wielokrotna usługa pośrednictwa (Multiple Listing Service (MLS))
W niektórych regionach pośrednicy nieruchomości są członkami Wielokrotnej Usługi Pośrednictwa (Multiple Listing Service (MLS)) i gromadzą swoje umowy na wyłączność, aby w maksymalny sposób zwiększyć potencjał ofertowania kupującym. Jeśli dojdzie do sprzedaży, honorarium wypłacane pośrednikowi dzieli się według ustalonych wcześniej warunków zawartych w umowie o wielokrotne pośrednictwo.
Prowizja pośrednika
Prowizję pośrednika można swobodnie negocjować. Większość umów pośrednictwa zapewnia pośrednikowi prowizję, kiedy ten pozyska klienta gotowego do dokonania zakupu, nawet, jeśli nie dojdzie do transakcji. Prawnik sprzedającego powinien potrafić wynegocjować warunki wypłacenia prowizji jedynie, jeśli dojdzie do faktycznej transakcji zbycia nieruchomości.
Kwotę prowizji pośrednika można obliczyć na jeden z podanych sposobów:
- Stawka stała, którą policzy pośrednik za sprzedaż domu, niezależnie od jej ceny.
- Stawka procentowa oznacza, że pośrednik otrzyma wynagrodzenie na podstawie ustalonej wartości procentowej od kwoty sprzedaży.
- Wynagrodzenie od kwoty netto oznacza, że pośrednik zatrzyma każdą kwotę wykraczającą poza ustaloną kwotę sprzedaży. Unikaj tego sposobu pośrednictwa, ponieważ w niektórych stanach nie jest zgodny z prawem.
Pośrednik nieruchomości jest “powiernikiem”. Znaczy to, że musi być absolutnie lojalny wobec swojego zleceniodawcy. Pośrednik jest Tobie, zleceniodawcy, winien dbałość o dobrą jakość swojej pracy, posłuszeństwo, prawidłowe rozliczenie wynagrodzenia, lojalność i komunikatywność. Obowiązek lojalności znaczy, że pośrednik nie może reprezentować dwóch przeciwnych stron w ramach tej samej transakcji („dual agency”) bez ich wyraźnej zgody. W zamian za to Ty, jako zleceniodawca, jesteś winien pośrednikowi odszkodowanie zgodne z warunkami umowy. Jeśli pośrednik nie dotrzyma jej warunków, nie przysługuje mu prawo do kompensaty.
Niekiedy pojawia się problem reprezentowania dwóch stron, kiedy potencjalny kupujący kontaktuje się z pośrednikiem nieruchomości z prośbą o pomoc w znalezieniu domu do kupienia. Jednak prawdą jest, że pośrednik zazwyczaj pracuje jako agent sprzedającego. Kupujący może uniknąć potencjalnego problemu zatrudniając i wynagradzając pośrednika. Jeśli tak się stanie, umowa pomiędzy kupującym a pośrednikiem nieruchomości powinna mówić o tym, że pośrednikowi nie wolno dzielić prowizji z pośrednikiem zbywającym nieruchomość.