Bloki mieszkalne, spółdzielnie mieszkaniowe i planowane zagospodarowanie terenu
Istnieje kilka rodzajów „wspólnoty majątkowej”, której najczęstszym wariantem są bloki mieszkalne, spółdzielnie mieszkaniowe i działka terenu we władaniu związku właścicieli nieruchomości.
Bloki. Forma własności w postaci bloku mieszkalnego zezwala lokatorowi na posiadanie własnego mieszkania. Mieszkanie w bloku zwane jest „jednostką”. Indywidualną jednostkę w bloku można przekazać, wynająć lub nałożyć na nią hipotekę tak samo, jak w tradycyjnym domku jednorodzinnym. Właścicieli bloków traktuje się jak właścicieli domów z uwagi na przeznaczenie nieruchomości i podatkowe prawo darowizny, prawo podatku dochodowego oraz reguły dotyczące aktu własności. Różnica polega na tym, że właściciele jednostek jako grupa władają lub administrują częściami wspólnymi, takimi jak korytarze, klatki schodowe, windy i obszary wypoczynkowe.
Spółdzielnie. W spółdzielniach aktem własności nieruchomości zazwyczaj włada przedsiębiorstwo. Lokatorzy zajmujący mieszkania w budynku posiadają jego akcje. Tak naprawdę, lokator musi być akcjonariuszem przedsiębiorstwa, aby móc wynajmować mieszkanie. Nawet, jeśli “właścicielami” spółdzielni są najemcy czynszowi, otrzymują ulgi podatkowe z uwagi na udział akcyjny w przedsiębiorstwie. Twój adwokat dokładnie wytłumaczy Ci szczegóły takiego rozwiązania.
Planowane Zagospodarowanie Terenu (Planned Unit Development – PUD). PUD to instrument parcelowania pozwalający na pewnym obszarze na budowę domków jednorodzinnych, miejskich domów mieszkalnych oraz apartamentowców lub bloków. Bardziej tradycyjne modele parcelacji zabraniają mieszanego stosowania. Mimo, że nie jest to forma współwłasności majątkowej, PUD ma wiele cech wspólnych z modelami własności bloków mieszkalnych i spółdzielni mieszkaniowych, gdyż może istnieć organizacja nim zarządzająca. Taka wspólnota może posiadać drogi, ośrodki rekreacyjne, obszary naturalne, instalacje ściekowe i inne. Przeważnie właściciel działki lub jednostki ma udział własnościowy w takich obszarach wspólnotowych z racji członkostwa w organizacji nadrzędnej. Niektóre oddziały mogą mieć umowy, warunki i ograniczenia w relacji ze związkiem właścicieli domów, który może posiadać obszary wspólne oraz uprawnienia rzeczoznawcze.
Przyszli kupujący muszą zdawać sobie sprawę z faktu, że zobowiązanie finansowe wynikające z kupna nieruchomości na osiedlu zarządzanym kolektywnie nie ogranicza się wyłącznie do kosztów indywidualnej działki lub jednostki. Naliczane będą koszty według miesięcznych „raportów rzeczoznawczych” oraz wydatków eksploatacyjnych w częściach wspólnych. Te naliczenia będą w proporcji do procentowej części niepodzielnego udziału własności w częściach wspólnych przypadających danej działce lub jednostce.
Suma miesięcznego raportu rzeczoznawczego powinna zostać ustalona przed podpisaniem wiążącej umowy. Te koszty mogą z czasem znacznie wzrosnąć. Należy się również upewnić, że suma ubezpieczenia od zobowiązań jest w stanie pokryć cały projekt zagospodarowania. Ubezpieczenie od zobowiązań powinno jako ubezpieczonych wymieniać zarząd oraz indywidualnie każdego właściciela działki lub jednostki, jako współwłaściciela części wspólnej terenu.
Rozważ następujące fakty zanim kupisz nieruchomość w bloku, spółdzielni lub związku właścicieli nieruchomości. Istnieją podstawowe sytuacje współżycia społecznego, istnieje dużo reguł i ustaleń rządzących tym, co Ci wolno, a czego nie wolno robić z Twoją nieruchomością.
Poproś o wszelkie dostępne informacje, które ukażą warunki sprzedaży i istnienie takich ustaleń. Przestudiuj skrupulatnie deklarację porozumień, warunki i ograniczenia, regulaminy, budżet operacyjny, umowę o zarządzanie i regulacje. Niech Twój adwokat Ci to wszystko wytłumaczy.
W końcu mogą pojawić się poważne ograniczenia Twojego prawa do wynajmu, finansowania lub odsprzedaży jednostki, którą zakupisz. Wiele wspólnot majątkowych gwarantuje swojemu zarządowi prawo do zakupu działki lub jednostki. Oznacza to, że musisz przedstawić zarządowi ofertę sprzedaży zanim przedstawisz ją innej osobie. Twój prawnik przeanalizuje dokumenty i doradzi Ci, co do rodzaju i zakresu takich ograniczeń.